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喜报!热烈祝贺我司评估专家李兵、吴岳东在2020中国hot88产估价年会征文活动中荣获优秀奖

作者:来源:发布时间:2021-02-20

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hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产

收益法评估处理思路探讨

 

李  兵   吴岳东

 

摘  要:本文对hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产多种不同评估处理方式的适用性进行了分析,认为对于可以确定续期或续期可能性较高的情况,评估定价应该既考虑续期后的收益价值,也考虑续期缴费事项对价值的影响,不宜仅以报酬资本化法(全剩余寿命模式)测算其价值。

 

关键词:收益法,hot88使用权剩余年限,商业hot88产

 

       自1990年5月19日颁布《城镇国有hot88使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号),国内开启有偿出让国有hot88使用权,至今已达30年。根据《中华人民共和国hot88管理法》的规定,商业用地的最高出让年限为40年,因此,早期出让的商业用地开发建设后,现在许多商业用房的hot88使用权年限已出现接近终止日期,或仅剩数年、十余年的情况。有些地方政府早期按非最高法定使用年限出让,如以年限10、20年期出让。在具体业务中,我们甚至曾遇到一些已过期使用的案例。因此,如何评估“hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产”、如何合理定价已经成为评估机构必须思考的问题。

       由于《hot88产估价规范》并未就如何评估“hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产”作出具体指引,怎样应用《hot88产估价规范》去处理这类问题,就成为了评估机构日常业务中争议颇大,处理方式各异的问题之一。

       本文以下将从续期相关法律规定,hot88使用权年限届满后可能的情形、地方政府及自然资源行政管理部门目前的续期对策、评估机构对hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产评估处理方式、不同评估处理方式的适用性分析等多方面探讨,力求寻找一些可行的评估处理方式,使评估结论能更为市场参与者认同。


       正文内容略。


结  论:

       1、hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产,如果仅采用报酬资本化法(全剩余寿命模式),可能会贬低估价对象的价值。对于可以判别续期确定或可能性较高的情况,评估定价应考虑续期后收益价值的影响。

       2、对于hot88使用权剩余年限较短的商业hot88产如果仅采用直接资本化法,由于几乎未考虑即将面临的续期缴费影响,可能会高估估价对象的价值,评估定价应考虑剩余年限较短的不利影响。

       3、对于未来续期状况不确定的情形,需要对估价对象进行具体分析,分析续期的可能性。如当地登记机关有明确的续期政策的,商住楼的商业部分,应认为是续期确定的情形;短期内不存在征收、规划变动、旧城改造应认为是续期可能性较高的情况。

       4、对于分析后认为续期确定或可能性较高的情况,应考虑采用按法定最高年期40年作为收益年限测算,扣减预期应缴出让金(方式3)或采用报酬资本化法(全剩余寿命模式)和直接资本化法两种方法取权重(方式4)评估定价。

  


作  者:李  兵、吴岳东

单  位:四川中砝hot88hot88产评估有限公司

地  址:成都市高新区永丰路21号瑞祥大厦5楼

邮  箱:1669093001@qq.com

注册号:5120020064(李兵)、5120020083(吴岳东)


本论文可全文免费提供,

如需请联系:郑蓓,13678111598。


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